الإسكان ميسور التكلفة في المملكة العربية السعودية: جاهزية المطورين العقاريﻴﻦ لتسليم المشاريع

ما هي مستويات الحاجة إلى الإسكان ميسور التكلفة؟

للإجابة على هذا السؤال، يجب في البداية تحديد إجﻤﺎلي الطلب على المساكن الجديدة في المملكة العربية السعودية. وإنّ العامل الأول الذي يجب أخذه في الاعتبار هو النمو السكاﻧﻲ، حيث بلغ عدد السكان 33.2 مليوناً وفقاً لتقديرات 1 وﻳﻤكن اعتبار هذا .%3.3.[1] البنك الدولي في عام 2023 ، ﺑﻤعدل ﻧﻤو سنوي 3.3 الرقم استثنائياً، فمن المتوقع أن يستمر النمو السكاﻧﻲ بنسبة 1.5 % خلال السنوات الخمس القادمة، ورﺑﻤا أقل من ذلك بعد هذه الفترة. أما العامل الثاﻧﻲ فهو عدد أفراد الأسرة، حيث أشارت تقديرات تعداد السعودية لعام 2022 إلى أن[2] [3] متوسط عدد أفراد الأسرة يبلغ 4.8 فرداً. وجود حاجة إلى توفﻴﺮ ما يصل إلى 100,000 منزل جديد كل عام.

وإذا أخذنا في الاعتبار الزيادة السكانية الكبﻴﺮة في عام 2025 ، وتراجع متوسط عدد أفراد الأسرة الواحدة على مستوى المملكة (على الرغم من ارتفاعها في الرياض)، فمن المرجح أن يبلغ الرقم الحقيقي حوالي 150,000 منزل.

ويوجد عامل ثالث لا ﻳﻤكن إغفاله، هو معدل استبدال الوحدات السكنية الحالية، إلا أن تحديد هذه النسبة صعب للغاية. كﻤﺎ ﻳﻤثل تأثﻴﺮ المناخ أحد العوامل التي ترفع مستوى الحاجة إلى تطوير نسبة كبﻴﺮة من المنازل في المملكة، ما يعكس ضرورة بذل جهود حثيثة في مجال إعادة التطوير واسعة النطاق، لإنشاء مشاريع سكنية جديدة مثل مشروع وسط جدة وغﻴﺮها من المشاريع في أنحاء الرياض. ونتيجة لذلك، ﻳﻤكن أن يتخطى عدد المنازل الجديدة المطلوبة سنوياً الرقم المذكور وبفارق كبﻴﺮ. وعلى أرض الواقع، يبلغ إجﻤﺎلي الاحتياجات السنوية لبناء منازل جديدة حالياً حوالي 250,000 منزل، وهو رقم يتوافق إلى حد كبﻴﺮ مع تقديرات الحكومة السعودية. 4

عند مقارنة هذه الاحتياجات مع المشاريع الحالية للمطورين العقاريﻴﻦ، تبرز شركات التطوير المملوكة للقطاع العام، والتي تم تأسيسها خصيصاً لدعم برنامج الإسكان الوطني. وفي هذا السياق، تخطط كل من روشن والشركة الوطنية للإسكان لتنفيذ 100,000 و 60,000 وحدة سكنية سنوياً على التوالي، يقع معظم هذه المشاريع في الرياض حيث الحاجة الملحة إليها[5]. كﻤﺎ بدأت عمليات التسليم في السنوات الأخﻴﺮة بالارتفاع إلى هذه المستويات، لا سيﻤﺎ 6 وتتزايد علميات . مع استفادة 66,000 عائلة من برنامج الإسكان في 2023 [6]التسليم بشكل مطرد بفضل تغيﻴﺮات التصميم التي تعكس التوجهات الاجتﻤﺎعية وتنوع التفضيلات الفردية.[7]

وتتكامل هذه المساعي مع إطلاق الشراكات مع القطاع الخاص، حيث تشﻴﺮ أحدث البيانات الحكومية إلى قيام 65 مطوراً محلياً باستثﻤﺎر أكﺜﺮ من 200 مليار ريال سعودي ( 53.32 مليار دولار أمريﻜﻲ) في قطاع الإسكان، الأمر الذي من شأنه أن يضيف 200 ألف منزل على أقل تقدير، على الرغم من أن هذا الأمر سيتم تنفيذه على مراحل خلال سنوات عديدة. وبشكل عام، يقترب المطورون العقاريون من تسليم العدد المطلوب من الوحدات السكنية الجديدة. ويكمن التحدي الأخﻴﺮ في استخدام المنازل الجاهزة في مواقع الإنشاء، حيث يتم إضافة بعضها إلى المجموع العام، سواء كان ذلك في نيوم أو البحر الأحمر أو غﻴﺮها من المشاريع.

قياس مقدار الحاجة إلى خيارات الإسكان ميسور التكلفة

من المعروف أن الإسكان ميسور التكلفة يتيح للعائلات الحصول على خيارات سكنية بجودة مقبولة، وبسعر يسمح لأصحاب الدخل المتوسط بتحمل تكاليف الاحتياجات الرئيسية الأخرى.[8] وفيﻤﺎ يتعلق بكيفية حساب هذه التكلفة، فإنّ أكﺜﺮ المعايﻴﺮ استخداماً هو أن لا تتجاوز التكلفة[9] نسبة 30 % من دخل العائلة، وهو معيار يلقى تأييداً واسعاً رغم وجود بعض التحفظات. وترزح العائلات التي تنفق أكﺜﺮ من ذلك تحت وطأة عبء التكلفة، وفقاً لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. وقد تم اعتﻤﺎد هذا المعيار في العديد من الكيانات الأخرى، التي تشمل الباحثﻴﻦ في مجال الإسكان السعودي[10] ونتيجةً لذلك، فإن السؤال يتمحور حول عدد المساكن التي يجب أن تكون ميسورة التكلفة من إجﻤﺎلي ال 250,000 وحدة سكنية المطلوبة، وذلك وفقاً لتعريف الوزارة الأمريكية.

ويعتمد الجواب على التأثﻴﺮات المتبادلة بﻴﻦ أسواق إعادة البيع والإيجار. وﺗﻤثل الرياض التحدي الأكبر، فعدد سكانها يصل حالياً إلى نحو 8 ملايﻴﻦ نسمة، ليشكل ربع إجﻤﺎلي عدد السكان في المملكة.[11] .يضاف إلى ذلك أن أكﺜﺮ من نصف العملاء يخططون لشراء عقارات في الرياض. وكﻤﺎ هو الحال في مختلف المدن الرئيسية، يؤدي ارتفاع قيمة الأراضي والمساكن إلى إخراج الشركات الناشئة الجديدة من السوق بسبب ارتفاع الأسعار. وعلاوةً على ذلك، تزداد مدة المدة المطلوبة للتنقل بﻴﻦ أرجاء العاصمة، حيث يأﺗﻲ تنفيذ مشروع مترو الرياض في الوقت المناسب لحل هذه المشكلة.

وﻳﻤيل مشترو المنازل للمرة الأولى إلى اختيار الشقق السكنية، مع تجاوز أسعار الفلل حالياً 3 ملايﻴﻦ ريال سعودي، وبالنظر إلى أسعار الفائدة البالغة 6.9 %، فإن أقساط الرهن العقاري لشقة بقيمة 1,400,000 ريال سعودي على مدى 25 عاماً ستستحوذ على نسبة 38 % من متوسط الدخل الشهري في الرياض ، مرتفعةً عن نسبة 35 % المسجلة في[12], ( 26,000 ريال سعودي في عام 2025 ) العام الماضي.

ويخضع هذا الموقف لتغيﻴﺮات مستمرة، فالحسابات ذاتها عند توافر بيانات هذا العام ستؤكد بلا شك وجود حاجة متزايدة إلى توفﻴﺮ المنازل ميسورة التكلفة. وفي ضوء ذلك، أشارت بروبرﺗﻲ مونيتور في بداية عام 2025 إلى أن ارتفاع الأسعار قد بلغ ذروته في دﺑﻲ. وشهدت الأسعار في جدة انخفاضاً نسبياً. ومن المرجح أن يكون ارتفاع الأسعار مستقبلاً في الرياض أكﺜﺮ اعتدالاً مﻤﺎ كان عليه في السنوات السابقة. ومع بقاء الأجور في مستوى الثلثﻴﻦ بالنسبة لرأس المال، فإن ضغوط الإسكان ستنخفض، ويرجع ذلك جزئياً إلى ارتفاع عدد أفراد الأسرة. كﻤﺎ تشهد الأسعار في المدن الصغﻴﺮة مسارات تنازلية بالمقارنة مع الرياض، ويُعزى ذلك إلى متوسط الدخل المنخفض في تلك المدن.

وفي الوقت الحالي، ﻳﻤتلك أقل من نصف سكان الرياض منازلهم الخاصة. وتسهم عقود الإيجار في الحد من أزمة الإسكان، وذلك حسب حجم الشقة السكنية. ويُقدر متوسط إيجار شقة مكونة من 3 غرف نوم في مركز المدينة بحوالي 7,500 ريال سعودي شهرياً،[13] حيث تستحوذ مدفوعات الإيجار على %22 من متوسط الدخل. وعلى سبيل المقارنة، كشفت بيانات أحدث تعداد سكاﻧﻲ في الولايات المتحدة أن أكﺜﺮ من 21 مليون عائلة مستأجرة تنفق ما يتجاوز 30 % من دخلها على تكاليف السكن في عام 2023 . وﺗﻤثل هذه الشريحة حوالي النصف ( 49.7 %) من إجﻤﺎلي العائلات المستأجرة في الولايات المتحدة والبالغ عددها 42.5 مليون عائلة، والتي يتم حساب تكاليف الإيجار وفقاً لها. [14]

حيث تستحوذ مدفوعات الإيجار على %22 من متوسط الدخل. وعلى سبيل المقارنة، كشفت بيانات أحدث تعداد سكاﻧﻲ في الولايات المتحدة أن أكﺜﺮ من 21 مليون عائلة مستأجرة تنفق ما يتجاوز 30 % من دخلها على تكاليف السكن في عام 2023 . وﺗﻤثل هذه الشريحة حوالي النصف ( 49.7 %) من إجﻤﺎلي العائلات المستأجرة في الولايات المتحدة والبالغ عددها 42.5 مليون عائلة، والتي يتم حساب تكاليف الإيجار وفقاً لها.[15] وعلى غرار معظم دول العاﻟﻢ تقريباً، فإن التوسع العمراﻧﻲ الجديد وحده لا ﻳﻤكنه حل هذه المشكلة في المملكة.

الإسكان ميسور التكلفة حول العالم

تدرك حكومة المملكة المتحدة الاحتياج السنوي للوحدات السكنية البالغ 300 ألف 2023 بلغ 234 ألف – وحدة جديدة، لكن عدد الوحدات التي بُنيت في الفترة 2022 وحدة سكنية وفقاً لأحدث البيانات حول أعﻤﺎل الإنشاء السنوية. [16] ومع ذلك، فإنّ عدد الوحدات في المملكة المتحدة بلغ ثلاثة أضعاف الرقم المطلوب لمواكبة النمو السكاﻧﻲ فقط، مﻤﺎ يشﻴﺮ إلى وجود عدد كبﻴﺮ من أماكن الإقامة دون المستوى المطلوب، إلى جانب زيادة في الازدحام السكاﻧﻲ الذي ترغب الحكومة في معالجته. ولكنّ تسليم معظم الوحدات جرى عن طريق القطاع الخاص وبسعر السوق، وبلغ.(% عدد المنازل ميسورة التكلفة 63,605 منزلاً فقط (ما يعادل نسبة 2 [17]

أ ا م في المملكة العربية السعودية، فتتولى جهات التطوير العقاري الكبرى والمملوكة من قبل القطاع العام تسليم ثلثيّ المنازل الجديدة، ويتولى القطاع الخاص تسليم النسبة المتبقية. ولا ﻳﻤكن القول أنّ روشن متخصصة حصراً في توفﻴﺮ خيارات الإسكان ميسور التكلفة، إلا أن مطوري القطاع الخاص وغﻴﺮهم يقومون بتسليم منازل ميسورة التكلفة في كثﻴﺮ من الحالات، وذلك خلال برنامج شراكات وغﻴﺮها من الشراكات المﻤﺎثلة بﻴﻦ القطاعﻴﻦ العام والخاص. 18 وقد تم تعزيز هذا التوجه من خلال الآليات الفرعية لحقوق الملكية، التي طورتها الحكومة السعودية لتنظيم ملكية الأراضي وتوسيع مجال تسجيل الأراضي، 19 إلى جانب الإصلاحات الضريبية مثل تفعيل ضريبة الأراضي البيضاء واستبدال ضريبة القيمة 20 وكان من .% المضافة البالغة 20 % بضريبة التصرف في العقارات البالغة 5 الممكن أن تشهد المملكة مزيداً من مشاريع الإسكان لولا الافتقار إلى الأراضي وخاصةً في الرياض 21 ، وارتفاع تكاليف البناء.

توجد مستويات مرتفعة من الطلب على خيارات السكن ميسور التكلفة في مختلف أنحاء المملكة العربية السعودية، تتم تلبيتها من خلال برامج الإسكان الاتحادية والشراكات بﻴﻦ القطاعﻴﻦ العام والخاص. ويواصل مطورو هذه المجتمعات السكنية مسﻴﺮة الابتكار للارتقاء ﺑﻤستوى المعيشة في هذه المجتمعات، وتلبية متطلبات السكان، بالإضافة إلى تأمﻴﻦ اندماج هذه المجتمعات في النسيج الحضري لمدن المملكة.
سراج أحمد
شريك، رئيس الاستراتيجية والاستشارات

وتقدم المقارنة بﻴﻦ آليات السداد المختلفة نتائج مهمة، فقد حققت برامج الإسكان ميسور التكلفة في الولايات المتحدة نجاحاً كبﻴﺮاً من خلال تطبيق مجموعة من ﻧﻤاذج التسليم، يبرز منها برنامج الائتﻤﺎن الضريبي للإسكان منخفض الدخل، وهو برنامج اتحادي تم إنشاؤه في عام 1986 ويوفر ائتﻤﺎنات ضريبية للمطورين مقابل الحفاظ على أسعار منخفضة للإيجارات. وقد ساعد هذا البرنامج في توفﻴﺮ حوالي 3.6 مليون وحدة سكنية منذ إطلاقه، ما يشكل أكﺜﺮ من نصف جميع المساكن منخفضة الدخل المدعومة اتحادياً على مستوى الدولة. وحصل المطورون على الحوافز لقاء تثبيت قيمة الإيجارات لمدة 30 عاماً، وهي مدةٌ ستنتهي قريباً ولن يتمكن المستأجرون من سداد قيمة الإيجار الرائجة في السوق، والتي ﻳﻤكن أن تزيد على ضعفيّ الإيجار الحالي. 22 وفي المقابل، تتوفر في المملكة العربية السعودية برامج مفتوحة ولا تخضع لإطار زمنيّ، مثل برنامجيّ سكني وإيجار. وقد صدرت هذه البرامج بسرعة كبﻴﺮة وأسهمت في تحقيق نتائج إيجابية للغاية، حيث استفاد مليونا 23 ما يعادل ضعفيّ نسبة ، مواطن سعودي من برنامج سكني منذ عام 2018 السكان المستفيدين من برنامج الائتﻤﺎن الضريبي للإسكان منخفض الدخل وخلال فترة أقل بخمس مرات.

الخلاصة

يشكل الإسكان ميسور التكلفة إحدى أبرز أولويات الحكومة السعودية. وتُشﻴﺮ البيانات المتوفرة إلى أن الحل لا يتمحور حول قدرة المطورين على توفﻴﺮ الكميات المطلوبة من الوحدات السكنية، وﻳﻤكنهم تحقيق ذلك في حال التعاون مع جهات التطوير الحكومية، وبافتراض عدم حدوث تغيﻴﺮات جوهرية في برامج الحوافز القاﺋﻤة. فالإطار القانوﻧﻲ المطلوب أصبح موجوداً، والمطورون ﻳﻤتلكون القدرة المالية والفنية اللازمة.

أما التحدي الحقيقي الذي يواجه الحكومة السعودية، فيتمثل في تحديد ما تريد تلبيته من هذا الطلب المستمر على المساكن ميسورة التكلفة من خلال بناء وحدات جديدة، وما هو ﻧﻤوذج البناء الأمثل وأين يتم ذلك. وبالتالي، فإن المسألة تتعلق بالسياسات المتبعة ومدى رغبة الحكومة السعودية في مواصلة الاستثﻤﺎر في التطوير العقاري، من أجل توفﻴﺮ مساكن عالية الجودة نسبياً وبأسعار أقل من السوق لمواطنيها. وتشﻴﺮ بعض التحليلات إلى أنه من الأفضل استمرار المملكة في هذا النهج، مستفيدةً من تجارب المملكة المتحدة والولايات المتحدة وغﻴﺮها، وذلك بالنظر إلى الارتباط الوثيق بﻴﻦ جودة المساكن والتنمية الاجتﻤﺎعية والاقتصادية، التي تشمل مؤشرات حيوية مثل الصحة. 24 وتدعم صحة هذا المسار أرجحية انخفاض الضغوط السكانية على المدى الطويل، وبالتالي ستنخفض الحاجة إلى الاستثﻤﺎر الكبﻴﺮ الذي يقوم به القطاع العام في مجال الإسكان. وﻳﻤكن حينذاك أن ينتقل التركيز في مشاريع الإسكان العامة من توفﻴﺮ خدمات شبه شاملة إلى دعم الفئات ذات الدخل المنخفض.