المقارنة المرجعية لمؤشرات المشاريع الكبرى في المملكة العربية السعودية: التحديات والمنهجيات والحلول

أهمية المشاريع الكبرى في السعودية

بدأت المملكة العربية السعودية تنفيذ برنامج تطوير شاملاً في إطار رؤية السعودية 2030 . ويتضمن هذا البرنامج 14 مشروعاً طموحاً واسع النطاق، يُطلق عليها اسم “المشاريع الكبرى”، ومن أشهرها مشروع نيوم، بالإضافة إلى روشن ومشروع البحر الأحمر ووسط جدة.

على الرغم من دعم وجود تعريف دولي معتمد حالياً لمفهوم المشروع الكبﻴﺮ، ترى شركة كافنديش ماكسويل أن المشاريع الكبرى هي مشاريع تطوير جديدة، ﺗﻤتد على نطاقٍ واسع مالياً وجغرافياً، وبالتالي تخضع لقيود من حيث الزمان والمكان. وفي العقد الزمني الحالي، تعتقد الشركة أن أي مشروع ﺑﻤيزانية تطوير إجﻤﺎلية تتجاوز 5 مليارات دولار أمريﻜﻲ، ويُنفذ على مساحة من الأراضي المتصلة أو المتجاورة، يجب اعتباره مبدئياً مشروعاً كبﻴﺮاً.

يترتب على هذا التعريف تصنيف مشاريع معينة وإقصاء أخرى من هذه الفئة. على سبيل المثال، ﻳﻤتد مجمع هدسون ياردز في مدينة نيويورك الأمريكية على مساحة 100 متر مربع لكن قيمته تساوي 25 مليار دولار أمريﻜﻲ، [1] بينﻤﺎ تغطي إيكو أتلانتيك في لاجوس النيجﻴﺮية مساحة 10 كيلو متر مربع، ولكن من المتوقع أن تقدم قيمة اقتصادية مضافة قدرها 1 مليار دولار أمريﻜﻲ فقط. [2] وإذ ﻳﻤتلك صندوق الاستثﻤﺎرات العامة عدداً من شركات التطوير العقاري، فإن هذه الشركات تنطوي أيضاً على عدة مشاريع، مثل روشن – الذي يصنفه الصندوق ضمن المشاريع الكبرى. ويواجه بعض هذه المشاريع الصعوبات نفسها في تقدير التكاليف والعائدات التي تواجه المشاريع الأخرى ذات الموقع الواحد، مثل مدينة محمد بن سلﻤﺎن غﻴﺮ الربحية (مسك) أو نيوم، أضخم المشاريع السعودية الكبرى وأكﺜﺮها ﺗﻤيزاً. وفيﻤﺎ يتعلق بالمملكة العربية السعودية، ستتضمن فئة المشاريع الكبرى مستقبلاً مشاريع أخرى تضاف إلى المشاريع ال 14 الحالية تحت مظلة صندوق الاستثﻤﺎرات العامة.

إن متطلبات الاستثﻤﺎر والإقراض في المشاريع السعودية المهمة دولياً تستلزم تركيزاً أكبر على تحديد عوائد وتكاليف كل منها بدقة. تنطوي هذه العملية على تحدياتٍ جدية، نظراً لكون جميع هذه المشاريع فريدةً من نوعها، وحجم العديد منها أكبر من أي مشروع تطوير عقاري سبق دراسته وتحديد عوائده وتكاليفه. ونستكشف فيﻤﺎ يلي السُبل المحتملة لإنجاز هذه المهمة.

صعوبات وضع المقاييس المرجعية للمشاريع الجديدة

إن الطريقة المتبعة في تقدير تكاليف مشاريع التطوير العقاري تعتمد عادةً على وضع المقاييس المرجعية، وتعتبر من أشكال تحليل النظائر. طبقت شركة زيروكس هذه الطريقة لأول مرة في عام 1970 ، وقد أصبحت الآن مﻤﺎرسة عالمية لمشاريع العقارات الكبﻴﺮة، وﻳﻤكن ترتيب خطوات وضع المقاييس المرجعية لمشروع التطوير العقاري على الشكل التالي.

يجب أولاً تحديد الأرقام والمستويات الرئيسية المطلوب اعتﻤﺎدها مرجعاً لتكاليف الإنشاء والتشغيل وغﻴﺮها، ولكل مصدر من مصادر العوائد. وتنطوي عملية وضع المقاييس المرجعية على تكاليف عالية في حال تنفيذها بالشكل الأمثل، ولذلك قد يصعب تطبيقها على جميع التكاليف ومصادر العوائد. على سبيل المثال، قد يتوجب قياس بعض التكاليف “بالمقارنة مع المعيا المرجعي المُستنتج”، أو تقديرها بشكل منفصل بالاعتﻤﺎد على التكاليف القياسية الشبيهة بالتي يقدمها أخصائيو المسح الكمي. ليس من السهل استخدام المعايﻴﺮ الصحيحة في وضع المقاييس المرجعية كﻤﺎ قد توحي العديد من النﻤﺎذج المالية، والتي تستخدم البيانات لكل متر مربع في حساب تكاليف الإنشاء، فالمشاريع الكبرى في السعودية تحتاج مزيداً من نقاط البيانات الضرورية، والتي تشمل المقاييس المرجعية للوقت، والتكلفة، والجودة، والأمان، والبناء المستدام، ورضا العملاء، ورضا المستخدمﻴﻦ النهائيﻴﻦ، وإدارة المخاطر، وإنتاجية اليد العاملة، والربحية. [3]

إن نجاح المطورين في وضع المعايﻴﺮ المرجعية ﻳﻤكّنهم من معالجة تحديات جداول التسعﻴﺮ والتسليم غﻴﺮ المعقولة للمشاريع، إلى جانب تخفيض أسعار العروض. [4] فأثناء إنشاء المشروع، يغفل المالكون غالباً عن فهم الأسباب الكامنة وراء تكلفة المشروع والمرتبطة بنوع الأصول والقيمة المستمدة من استخدامها. [5] ومن المعايﻴﺮ المرجعية المرتبطة ارتباطاً وثيقاً ﺑﻤشاريع التطوير العقاري في قطاع الضيافة، تبرز مثلاً معدلات إشغال الغرف، وتكاليف التشغيل الثابتة مثل أنظمة الطاقة الشمسية، كﻤﺎ تعتبر أسعار مبيعات الوحدات معياراً مرجعياً مهﻤﺎً للعقارات السكنية. وبدورها، تُعتبر المعايﻴﺮ المرجعية للتكلفة عاملاً جوهرياً في سياق المشاريع الكبرى في المملكة العربية السعودية، على النقيض من المقاييس التقليدية مثل معدل العائد الداخلي وإجﻤﺎلي هوامش الربح، [6] التي تفقد أهميتها في ضوء هذه المشاريع الاستراتيجية ونطاقها الواسع ودورها في بناء مستقبل المملكة. وينصب التركيز أيضاً في هذا السياق على معايﻴﺮ المضاعف الاقتصادي، التي تشمل توفﻴﺮ فرص عمل من الإنفاق على عمليات البناء، والوظائف الداﺋﻤة المتوقعة، والاستثﻤﺎر الأجنبي المباشر لكل متر مرب ع من البيئة المبنية.

أما الخطوة الثانية لوضع المعايﻴﺮ المرجعية لمشروع تطوير عقاري، فتتمثل في جمع أحدث توقعات العوائد والتكاليف للمشاريع المﻤﺎثلة، ومن ثم دمج هذه التوقعات سوياً في الخطوة الثالثة. ولا تقتصر هذه العملية على إيجاد المتوسط الحساﺑﻲ ببساطة، إﻧﻤا تتطلب منهجية ترجيح قد تتراوح بﻴﻦ الانحدار الخطي البسيط وصولاً إلى ﻧﻤوذج هيكلي متعدد المستويات وبالغ التعقيد. [7] وغالباً ما تُستخدم ﻧﻤذجة معلومات المباﻧﻲ في إنشاء هذه الجوانب الكمية لمشروع التطوير المقترح. [8] وتندرج هذه النمذجة ضمن الخدمات والإمكانات التي يقدمها المساحون المعتمدون مثل كافنديش ماكسويل، كﻤﺎ تبرز في الأوساط الأكادﻳﻤية والحكومية. وبشكل مشابه، يلتزم المطورون وشركات البناء في مختلف أنحاء منطقة الخليج العرﺑﻲ باستخدام ﻧﻤذجة معلومات المباﻧﻲ، حتى في المشاريع الصغﻴﺮة. [9]

في السوق الحالية، رﺑﻤا تكون المعايﻴﺮ الشاملة التي تغطي مشاريع بأكملها مثل نيوم نادرة الوجود بسبب الطبيعة الفريدة لهذا المشروع الكبﻴﺮ، ولكن نستطيع قياس بعض المكونات الأصغر حجﻤﺎً ضمن المشروع الكبﻴﺮ بالمقارنة مع مشاريع عالمية مشابهة. على سبيل المثال، قد تستفيد مدينة أوكساچون الصناعية ضمن نيوم من المعايﻴﺮ المرجعية المستخلصة من المقارنة مع المناطق الاقتصادية الخاصة، وتحديداً تلك المترافقة مع موانئ بحرية وتركز على الطاقة النظيفة. كﻤﺎ ﻳﻤكن مقارنة مشروع تروجينا مع الوجهات ومنتجعات التزلج العالمية. ولضﻤﺎن دقة وضع المقاييس المرجعية، يجب تقسيم المشاريع الكبرى إلى مكونات أصغر حجﻤﺎً، حيث يوفر كل مكوّن قيمة مميزة، بينﻤﺎ يقدم المشروع كاملاً قيمة أكبر بكثﻴﺮ عند تقييم جميع مكوناته مجتمعة.

سراج أحمد
شريك، رئيس الاستراتيجية والاستشارات

تشكل معايﻴﺮ المقارنات المعيارية ركيزة أساسية في مختلف المشاريع الكبرى في السعودية. ويتجلى ذلك بوضوح في فريق خبراء المقارنات المعيارية في نيوم، الذي يعقد اجتﻤﺎعات دورية كل أسبوعﻴﻦ لتقييم منهجيات جمع البيانات ومراجعة فاعلية أداة المقارنات المعيارية للمشتريات. [10] يكمن التحدي الجوهري في طبيعة المقارنة المعيارية ذاتها، وتحديداً ضرورة وجود كيانات نظﻴﺮة قابلة للمقارنة، وهو ما ﻳﻤثل صعوبة خاصة بالنسبة للمشاريع الجديدة. وعلى الرغم من وفرة الأمثلة المتاحة، إلا أنه من النادر إيجادها في قطاع العقارات التقليدية، الذي كان حتى وقت قريب مصدراً سهلاً ومباشراً للمحللﻴﻦ الذين يسعون للحصول على بيانات قابلة للمقارنة لأغراض التقييم التجاري. وقد برز التحدي بصورة أكﺜﺮ وضوحاً في قطاعات أخرى. فمثلاً، افتقرت طائرة الكونكورد الأسرع من الصوت إلى نظﻴﺮٍ لها في قطاع الطﻴﺮان التجاري، مﻤﺎ استدعى دمج بيانات برامج الطائرات العسكرية في عملية تقدير التكاليف للوصول إلى نتائج منطقية، وهو ما ﻟﻢ يتحقق آنذاك. وبالمثل، واجهت برامج القطارات فائقة السرعة في الماضي، وعلى رأسها قطار الفرنسي، صعوبات في المقارنة المعيارية، إلا أن انتشارها TGV العالمي لاحقاً سهّل هذه المهمة، ﺑﻤا في ذلك في المملكة العربية السعودية. ويُعدّ كلا المشروعﻴﻦ مثالﻴﻦ على تفوق تقني أفضى في نهاية المطاف إلى تشغيل مربح، على الرغم من أن الحكومات التي دعمتهﻤﺎ ﻟﻢ تضعهﻤﺎ في التخطيط طويل الأمد لقطاعي الطﻴﺮان والنقل على التوالي. وقد استوعبت المشاريع السعودية الكبرى هذا الدرس استيعاباً عميقاً وشاملاً.

المنهجيات المتاحة للاستخدام؟

تستند جميع منهجيات المقارنة المعيارية إلى مبدأ البحث عن نظائر قابلة للمقارنة. وتتمحور النقطة الأساسية في سياق المملكة العربية السعودية حول القول بصعوبة القياس الدقيق للمشاريع الكبرى، على اعتبار أن أي نظائر مستخدمة قد لا تكون قابلة للتطبيق ببساطة، والذي يُعزى جزئياً إلى الاختلافات الجوهرية بﻴﻦ الأنظمة القانونية للمناطق المختلفة. فعلى سبيل المثال، يرى بعض النقاد استحالة نجاح السياحة السعودية في منافسة السياحة الغربية، وقد ثبت خطأ هذا الادعاء. ومن الجدير بالذكر أن هذا النوع من النقد قد يكون ذا طبيعة تبادلية؛ فالمملكة العربية السعودية، على سبيل المثال، تتفوق بوضوح في السياحة الدينية الإسلامية.

يشكل حجم المشاريع الكبرى أيضاً أحد أبرز التحديات التي تواجه الباحثﻴﻦ عن مقارنات معيارية لها، لكنه غالباً ما ينتج عن قصورٍ في إجراء بحث شامل ومبتكر عن نظائر قابلة للمقارنة. فعلى سبيل المثال، ﻳﻤتد مشروع البحر الأحمر على مساحة شاسعة تبلغ 28,800 كيلومتر مربع ويشمل 90 جزيرة. وفي المقابل، تغطي جزر سيشل مساحة أصغر بكثﻴﺮ تقدر ب 457 كيلومتراً مربعاً فقط، مﻤﺎ يجعلها معياراً غﻴﺮ ملائم للمقارنة من حيث الحجم. وفي مثال آخر، ﺗﻤتد مقاطعة ميامي ديد في ولاية فلوريدا الأمريكية على مساحة 6,297 كيلومتراً مربعاً، وهو ما قد يجعلها معياراً أفضل للمقارنة من حيث النطاق المساحي. وبالنظر إلى التوسع المستقبلي، من المخطط إنشاء 50 منتجعاً ضمن مشروع البحر الأحمر، في حﻴﻦ تضم مقاطعة ميامي ديد وحدها ما يزيد على 450 فندقاً. وعند التطرق إلى الأعداد المتوقعة للسياح، يتبدى تشابه نسبي أكبر بﻴﻦ الوجهتﻴﻦ؛ فقد سجلت ميامي ديد في عام 2023 نحو 17.3 مليون ليلة فندقية، بينﻤﺎ تشﻴﺮ التوقعات المعلنة لمنتجعات مشروع البحر الأحمر إلى استقبال 1.5 مليون سائح إجﻤﺎلاً. 11 ولإجراء مقارنة معيارية دقيقة، يستلزم الأمر تقدير متوسط ليالي الإقامة المتوقعة لهؤلاء السياح في البحر الأحمر. ومع ذلك، يبدو من الممكن مبدئياً إجراء مقارنة بﻴﻦ مشروع البحر الأحمر وميامي ديد من حيث الحجم، مع إمكانية المقارنة المحتملة في نطاق أسعار البيع.

يشكل التنامي المتسارع في إطلاق المشاريع الكبرى تحدياً إضافياً عند تطبيق المقارنة المرجعية. بينﻤﺎ استغرق تطور مقاطعة ميامي ديد قرناً أو أكﺜﺮ، من المقرر افتتاح مشروع البحر الأحمر خلال عقد واحد فقط، مﻤﺎ يستدعي الحذر عند إجراء مقارنة مباشرة بينهﻤﺎ. وفي المقابل، فقد وُضِعت أُطر زمنية طويلة الأمد ﺗﻤتد لعقود لمشروع نيوم. وبالمثل، ﻟﻢ تكن مدينة نيويورك معياراً مناسباً لمقارنتها بالرياض قبل عقدين من الزمن، حيث كان عدد سكان العاصمة السعودية آنذاك يزيد بنحو 1.5 ضعف على سكان نيويورك، مع وجود فجوة كبﻴﺮة في المؤشرات الاقتصادية. أما الآن، فقد تقلص الفارق السكاﻧﻲ بشكل ملحوظ، وأخذت المسارات الاقتصادية للمدينتﻴﻦ تشهد تقارباً متزايداً. وعلى الرغم من امتداد مشروع نيوم بأكمله على مساحة شاسعة تبلغ 26,500 كيلومتر مربع، وهي مساحة تفوق أي مدينة جديدة أُنشئت عبر التاريخ، ومن المتوقع أن يستوعب مشروع ذا لاين وحده 9 ملايﻴﻦ نسمة، إلا أن المرحلة الأولى من نيوم، التي ستتبلور خلال العقد القادم، ستكون أصغر حجﻤﺎً وأكﺜﺮ قابلية للإدارة، مﻤﺎ سيسهل عملية القياس والمقارنة.

ينبغي أخذ جانبﻴﻦ إضافيﻴﻦ في الاعتبار عند إعداد توقعات التكاليف والعوائد. أولاً، لا يجب اعتبار المقارنة المعيارية العامل الوحيد؛ فبيانات التركيبة السكانية والسياحية، بالإضافة إلى إمكانية تطوير فنادق فاخرة وحديثة على أراضٍ غﻴﺮ مطورة، ستشكل محركات رئيسية لمعدلات الإشغال، وبالاتلي يجب أن ﺗﻤثل مدخلات جوهرية أيضا.ً وفي ه ا ذ السياق، تكشف المؤشرات مجتمعة عن تفضيلٍ أكبر لسياق المملكة العربية السعودية مقارنة بالولايات المتحدة الأمريكية، وبالتالي تبرز ضرورة إجراء تعديلات دقيقة بدلاً من الاعتﻤﺎد على مقارنات مباشرة.

بصورة إيجابية أخرى، نجحت المشاريع الكبرى بالفعل في إنتاج بيانات مرجعية للتكاليف، وستوفر كذلك بيانات للإيرادات عند بدء عملياتها التشغيلية. فقد بدأت جزيرة سندالة في نيوم عملياتها الفعلية، [12] كﻤﺎ بدأت مشاريع تطوير البحر الأحمر فتح أبوابها. ومع ذلك، ما يزال من الضروري توخي الحذر، فلا بد من وجود فترات أولية طويلة من التوسع، وفي حال استخدامها مباشرة كمعايﻴﺮ مقارنة مرجعية، ستؤدي إلى أرقام إيرادات منخفضة بشكل غﻴﺮ منطقي. كﻤﺎ تتميز المشاريع الكبرى بطبيعتها الفريدة، مﻤﺎ يستدعي إجراء تعديلات كبﻴﺮة عند مقارنة بياناتها ، ببعضها البعض. لكن هذه المرحلة من الحذر مؤقتة؛ فبحلول عام 2030 سيتوفر قدر كبﻴﺮ من البيانات المتاحة للمقارنة والاستفادة منها.

المخاطر.. ما تزال في الأفق

1. توجد صعوبات تقنية محتملة عند استخدام المقارنات المرجعية، ﺑﻤا فيها على سبيل المثال الحاجة المذكورة سابقاً إلى تطوير مقياس للمقارنة بﻴﻦ الليالي الفندقية وأعداد الزوار. كﻤﺎ تبرز صعوبات أخرى تتعلق بالمقاييس، فقد أنشأ مشروع نيوم مجموعته الخاصة من المقاييس، والتي تختلف حتى عن تلك المستخدمة في المملكة العربية السعودية بشكل عام. [13] ومن الأمثلة الأخرى هي كيفية إدراج حالات الطوارئ في بيانات التكلفة المرجعية. وتعدّ المشاكل التقنية من هذا النوع قابلة للحل، إلا أنها تحتاج رعاية وانتباهاً فائقاً لضﻤﺎن مقارنة النظائر المتشابهة.
2. على صعيد تكاليف البناء، هناك مخاطر مرتبطة بالعمل في ظروف السوق المتقلبة. فالتكاليف الناتجة عن المقارنة المعيارية هي متوسطات تاريخية محققة سابقاً، بينﻤﺎ إذا كانت موارد البناء أعلى قيمة، فقد تتمكن شركات البناء من الوصول إلى رسوم أعلى من خلال المواءمة بﻴﻦ العرض والطلب، وخاصة في المناطق النائية. في المقابل، ﻳﻤكن للقوة الشرائية الاحتكارية، كتلك التي يتمتع بها مشروع نيوم، أن تسهم بفاعلية في خفض التكاليف، لا سيﻤﺎ إذا اقترنت بالتخطيط الاستراتيجي والعناية الواجبة لاختيار المقاولﻴﻦ المناسبﻴﻦ وإدارة عملية المناقصة. ويجدر بالملاحظة أن توقعات تكاليف البناء في السعودية لعام 2024 أظهرت دقةً أعلى بالمقارنة مع العام الفائت، [14] لا سيﻤﺎ مع تصنيف المشكلات المتعلقة بسلسلة التوريد ضمن المخاطر.[15]
3. تُشكّل أسعار الصرف مشكلة أيضاً، ولا سيﻤﺎ عندما تكون متقلبة. وقد حافظ سعر الدولار على استقراره النسبي عند مستويات مرتفعة في السنوات الأخﻴﺮة، ويُعدّ ربط الريال السعودي بالدولار مفيداً للغاية في هذا المجال من أجل المقارنة المعيارية مع النظائر الأمريكية. ومع ذلك، فإنّ المقارنة بﻴﻦ المناطق التي تتعامل بالدولار ونظﻴﺮاتها في أوروبا ومنطقة آسيا والمحيط الهادئ تحتاج إلى دراسة متأنية لمعادلة القوة الشرائية وغﻴﺮها من الطرق لتحقيق التوازن في ضوء تقلبات العملات. يبرز أيضاً في هذا السياق المخاطر المرافقة للتوقعات، فقد تصبح المعايﻴﺮ المستمدة من البيانات التاريخية قدﻳﻤةً للغاية وغﻴﺮ مفيدة في وضع توقعات العوائد على المدى البعيد، حتى مع الاستقراء الدقيق للبيانات، وهي مشكلة مرتبطة إلى حد كبﻴﺮ بالأطر الزمنية الطويلة لعمليات البناء. وتوجد عدة طريق معتمدة لإدارة هذه المخاطر، ﺑﻤا فيها إنشاء السيناريوهات وإجراء تحليل مونت كارلو، غﻴﺮ أن نجاح هذه الطرق يعتمد بالدرجة الأولى على صحة نقطة البداية التي تنطلق منها، وهو ما صُمّمت من أجله المقارنات المرجعية الدقيقة.

الخلاصة هناك حلول لتحديات المقارنة المرجعية للمشاريع الكبرى

إن معظم المقاييس المطلوبة لإجراء مقارنة مرجعية للمشاريع العملاقة تتشابه إلى حد كبﻴﺮ، ولحسن الحظ، مع تلك الموجودة في مشاريع أخرى في المملكة العربية السعودية وباقي أنحاء العاﻟﻢ. ومن الممكن إيجاد مقاييس قابلة للمقارنة، كﻤﺎ رأينا على سبيل المثال عند المقارنة المرجعية بﻴﻦ مشروع البحر الأحمر ومشروع ميامي ديد. قد يكون مشروع نيوم الأكﺜﺮ صعوبة من حيث إيجاد مقاييس قابلة للمقارنة، ولكن هناك حالات معروفة لمدن جديدة وعمليات بنائها، ولا بد أن مزيداً منها سيُبنى في المستقبل، مﻤﺎ يشكّل أساساً ﻳﻤكن الاستناد إليه في وضع التوقعات. إن عملية المقارنة المرجعية معقدة وصعبة؛ فهناك صعوبات في الحصول على مقاييس مناسبة واستخدامها بشكل صحيح. ولكن تصبح هذه العملية أكﺜﺮ سلاسة عند الحصول على المشورة المناسبة والوصول إلى قواعد البيانات الصحيحة، ويجري تنفيذ ا ه حالياً في جميع الم ا شريع الكبرى في المملكة العربية السعودية.